江西因为在华东、华中各省中存在感不强，近年来被江西网友自嘲为“小透明”“阿卡林省”。

然而近期一项调研报告却让江西省省会南昌备受关注——贝壳研究院摸排了3万个住宅小区后发现，南昌的住房空置率竟然领跑28个大中城市，五分之一的已售存量住房处于空置状态。

近十年来，具有悠久历史的南昌实现了跨越式发展，不仅GDP和人口大幅增长，城市面貌以及天际线也有了极大改变，红谷滩CBD的摩天大楼鳞次栉比，城区建成面积更是从208平方公里大幅增长至366平方公里，涨幅达到76%。然而新城规划接连出台、超高层建筑不断拔地而起的同时，南昌许多新片区却存在人气不足、入住率过低的问题，无论是商办写字楼还是住宅空置率，南昌的数据均位于全国前列。今年年初，南昌已经出台新规称将限制超高层建筑的高度和数量。

广义住房库存量超8000万平

近日，贝壳研究院公布了国内28个大中城市的住房空置调研情况，结果显示，江西省省会南昌的住房空置率在被调研的28个大中城市中名列第一，达到20%，也就是说，南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态。排第二的是廊坊，空置率为19%。

图表来源于贝壳研究院

对于这项调研，贝壳研究院称，对于空置住房的定义，国内外并无统一标准，此次调研范围未包括期房和现房待售部分，贝壳研究院动员入职三年及以上的资深经纪人，对其业务范围内的小区摸底调研，共摸底约3万个小区，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，以“空置户数/总户数”公式得出城市住房空置率。

总体来看，28个被选取的大中城市平均住房空置率为12%，处于较高区间。2017年时，中金公司曾发布《数说中国存量住房》，其中称中国城镇住房狭义空置率为12.1%，这一数据与目前贝壳研究院的总体数据较为接近。一般来说，城市住房空置率数值超过10%就值得警惕，潜在的风险不容忽视。

贝壳研究院调研结果显示，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市空置率平均为7%，二线平均12%，三线为16%。然而，二线省会城市南昌的空置率数据却非同一般，不仅比三线城市平均空置率还高，比二线平均空置率更是高出了8个百分点。

事实上，由于贝壳研究院此次统计仅选取了已售存量住房，相较其他统计口径，所得出的空置率是偏低的。在已售存量之外，南昌还有大量的新建商品房库存。

根据克而瑞研究中心，截至今年6月末，南昌市商品房广义库存量达到8000万平方米以上，在全国各大中城市里也处于前列。这里的广义库存量，包括已获批可预售的商品住宅、已动工未获销售许可住宅以及未动工总建面。

《南昌市2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，当地城镇居民人均住房建筑面积为38.47平方米。依此计算，南昌市现有商品房广义库存量，足够208万新增人口居住。此外，南昌市的建成区面积近十年从208平方公里大幅增长至366平方公里，涨幅达到76%。

不过，据南昌统计局，南昌市常住人口近十年增长135万、户籍人口增长36万，常住人口十年增长率仅为26.5%。由此可见，南昌存在建设速度远大于人口增长速度的问题。

贝壳研究院认为，一旦商品房空置率过高，在限购放松之际就会出现二手房新增挂牌房源激增问题。多机构数据显示，南昌目前二手房挂牌套数已经超过6万套，今年上半年月均成交二手房约1230套，二手房去化周期达到48个月。

遍地是新城、处处有规划

近十年，南昌经历了一场基建大发展，各类新城、新片区规划让人应接不暇。

2012年，一场“核心增长极动员大会”改变了南昌的面貌，大会对外公布了《关于全力支持南昌发展打造核心增长极的若干意见》，江西省决定加强对省会南昌的扶持力度。这份文件中，南昌市的“外拓”被重点强调。

“意见”中称，未来南昌要形成以赣江为主轴的“一江两岸五组团”的城市发展格局，高标准、高品位规划建设九龙湖片区，力争用5年时间基本形成面积100平方公里左右、容纳50万人口的新城框架。

此外，还要加快昌东新区、昌南新区建设，有序推进瑶湖生态科技新城、昌南现代综合新城、九龙湖现代综合新城、乐化空港新城、梅岭休闲度假新城五个功能组团建设。

到了2016年，南昌又进一步拓宽了打造新城的规模，提出在突出九龙湖新城建设外，还要统筹推进朝阳新城、瑶湖科技城的开发建设和三个国家级开发区产城融合发展，实施临空经济区和向塘新片区的整体开发，并研究谋划扬子洲片区的开发建设。

“对购房人来说，南昌已经遍地是新城，处处有规划，大部分新城的住宅项目都已大体量刚需楼盘为主，如果不了解门道，很难辨别哪里真正值得购买。像九龙湖、象湖、经开区等地方的新楼盘去化是比较难的，人气也不足。”在南昌房地产行业从业超过十年的吴可（化名）对第一财经记者表示。

吴可以九龙湖片区举例，该片区目前高楼林立，但是入住率肉眼可见较低，到了晚上亮灯率不足50%，“之前南昌有一家本土自媒体就对九龙湖做过调研，这边小区整体的装修率在60-80%，入住率不到一半”。

近十年来，南昌不仅规划了大量新城，还十分偏好建设超高层建筑，这让整座城市不断“向上”成长，彻底改变了天际线面貌，但也加重了空置率问题。

据统计，截至目前南昌200米以上高度的超高层建筑已经达到24栋，与首都北京的数量齐平，其中大部分都是商办性质。去年年底，仲量联行曾发布中国写字楼白皮书，数据显示，在中国41个大中城市里，长春、无锡、南昌以超40%的空置率位居榜单前三。

南昌这种对超高层建筑的偏爱，还从商办写字楼一直延伸到住宅领域。一般来说，住宅性质的楼盘超过33层就归类为超高层，四五十层的商品房并不多见。多年前，南昌的世茂天城就推出高174米、54层的住宅，万科·金域蓝湾推出过一栋39层的超高层住宅。近年来，位于南昌老城区核心地带的融创青山湖壹号就由两栋超高层组成，一栋楼高达43层，另一栋达到44层；位于南昌县中心腹地的星洲澄碧湖项目，则规划建设两栋47层超高层双子塔。

到了今年年初，南昌终于宣布将加强对超高层建筑的规划建设管理，表示超高层建筑在抬高建设成本、加剧能源消耗、加大安全管理难度等方面的负面作用不容忽视，不符合当前绿色发展和碳达峰、碳中和要求。在住宅建筑方面，南昌出台规定称，各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑项目时，应征求当地消防救援机构意见，以确保救援能力相匹配。另外，将严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

近20年来，我国土地城镇化明显快于人口城镇化，各地“摊大饼”式发展趋势明显，南昌正是一个缩影。贝壳研究院院长李文杰表示，在我国城镇化进程已经从土地的城镇化发展到了人的城镇化，靠“摊大饼”式的增量发展边际效应一直在递减，人民对社区生活的关注度更高、城市发展逻辑发生了很大变化。如今，走减量式发展、内涵式发展路线，已经成为多数大中城市的追求。